Czym jest zabezpieczenie hipoteczne?
Zakup nieruchomości z wykorzystaniem kredytu niemal zawsze wiąże się z ustanowieniem hipoteki. Dla wielu osób zabezpieczenie hipoteczne jest jednak pojęciem nie do końca zrozumiałym. Jak działa hipoteka? Kiedy powstaje? Czy można ją wykreślić po spłacie kredytu?
Czym jest zabezpieczenie hipoteczne?
Zabezpieczenie hipoteczne to jedna z najczęściej stosowanych form zabezpieczenia spłaty zobowiązań finansowych. Najczęściej występuje przy kredytach mieszkaniowych, jednak hipoteka na nieruchomości może zabezpieczać również inne zobowiązania, w tym pożyczki prywatne. Dzięki temu wierzyciel zyskuje możliwość dochodzenia swojej wierzytelności z nieruchomości, jeżeli dłużnik nie wywiąże się z umowy. W praktyce oznacza to, że nieruchomość jako zabezpieczenie pozostaje własnością dłużnika, jednak zostaje obciążona hipoteką do czasu spłaty zobowiązania.
Jak działa hipoteka jako zabezpieczenie kredytu?
Jak działa zabezpieczenie hipoteczne? Mechanizm jest stosunkowo prosty. Bank lub inny wierzyciel udziela finansowania, a w zamian uzyskuje hipotekę na nieruchomości.
W przypadku terminowej spłaty kredytu hipoteka (potocznie określana także jako hipoteka bankowa) pozostaje jedynie formalnym zabezpieczeniem, nic się nie zmienia. Jeżeli jednak zobowiązanie nie zostanie spłacone, wierzyciel hipoteczny może dochodzić swoich praw z nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym może dojść do zajęcia nieruchomości na poczet spłaty długu.
Jakie są rodzaje zabezpieczeń hipotecznych?
Najczęściej spotykane rodzaje hipoteki to:
hipoteka umowna - powstaje na podstawie zgodnego oświadczenia właściciela nieruchomości oraz wierzyciela. Jest standardowym rozwiązaniem stosowanym przez banki przy udzielaniu kredytów.
hipoteka przymusowa - ustanawiana jest bez zgody właściciela nieruchomości. Najczęściej następuje na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu, tytułu wykonawczego lub decyzji administracyjnej. Jej celem jest zabezpieczenie istniejącej wierzytelności.
Oba rozwiązania powodują obciążenie nieruchomości, jednak różnią się podstawą ustanowienia oraz sposobem wpisu do księgi wieczystej.
Ile kosztuje ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego?
Koszty ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego obejmują kilka elementów:
opłatę sądową za wpis hipoteki do księgi wieczystej,
podatek PCC, jeżeli jest wymagany,
wynagrodzenie notariusza – gdy czynność wymaga aktu notarialnego,
ewentualne opłaty bankowe.
Ostateczna wysokość kosztów zależy od rodzaju zabezpieczenia oraz charakteru finansowania. Przed rozpoczęciem procedury kredytowej warto także sprawdzić swoje możliwości finansowe. Pomocny może być kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala wstępnie oszacować możliwą kwotę kredytu i przygotować się do rozmowy z bankiem.
Co się dzieje z hipoteką po spłacie kredytu?
Spłata zobowiązania nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki. Po całkowitej spłacie bank lub inny wierzyciel hipoteczny wydaje dokument potwierdzający wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką oraz zgodę na wykreślenie hipoteki. Następnie właściciel nieruchomości składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. Dopiero po dokonaniu wykreślenia nieruchomość przestaje być obciążona hipoteką.
Czy zabezpieczenie hipoteczne można ustanowić na każdej nieruchomości?
Nie każda nieruchomość może stanowić nieruchomość jako zabezpieczenie. Warunkiem jest przede wszystkim posiadanie księgi wieczystej, ponieważ ustanowienie hipoteki wymaga ujawnienia prawa w rejestrze. Najczęściej hipoteka na nieruchomości ustanawiana jest na domach, mieszkaniach, działkach budowlanych oraz lokalach użytkowych. W praktyce bank przed udzieleniem finansowania bada również stan prawny nieruchomości oraz istniejące obciążenie nieruchomości, w tym wcześniejsze hipoteki i ich pierwszeństwo hipoteki.
Osoby, które chcą kupić nieruchomość w tej części Warszawy, mogą skorzystać z lokalnego wsparcia, jakie oferuje ekspert kredytowy Mokotów, szczególnie gdy potrzebują pomocy w analizie dokumentów i wymagań banku.
Jakie są konsekwencje niespłacenia kredytu zabezpieczonego hipoteką?
Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne kredytu bankowego okaże się konieczne z powodu braku spłaty zobowiązania, wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości. W pierwszej kolejności podejmowane są działania windykacyjne, a następnie możliwe jest wszczęcie postępowania sądowego. Po uzyskaniu odpowiedniego tytułu wykonawczego może zostać przeprowadzona egzekucja z nieruchomości, a uzyskane środki zostaną przeznaczone na dług hipoteczny. Wysokość zaspokojenia zależy m.in. od wartości nieruchomości oraz od tego, jakie pierwszeństwo hipoteki przysługuje poszczególnym wierzycielom.
Uzyskanie kredytu hipotecznego i dopełnienie formalności związanych z ustanowieniem hipoteki może być prostsze dzięki wsparciu doświadczonego eksperta kredytowego, który pomoże wybrać odpowiednią ofertę, skompletować dokumenty oraz przeprowadzi przez cały proces aż do uruchomienia finansowania. Dla osób z południowej części miasta pomocnym kontaktem może być ekspert kredytowy Ursynów.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy zabezpieczenie hipoteczne oznacza utratę własności nieruchomości?
Nie. Zabezpieczenie hipoteczne nie powoduje przeniesienia własności na bank ani innego wierzyciela. Właściciel nadal może korzystać z nieruchomości, jednak pozostaje ona obciążona hipoteką do czasu spłaty zobowiązania.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?
Tak. Sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest dopuszczalna. W praktyce najczęściej część ceny sprzedaży przeznaczana jest na spłatę zadłużenia, a następnie dochodzi do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Kiedy powstaje hipoteka?
Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej. Samo podpisanie umowy nie jest wystarczające – konieczny jest jeszcze wpis hipoteki do księgi wieczystej.